Ngec ndërtimi, në pritje të shpëtimit nga shteti

Ndërtimi po kalon momentet më të vështira në këto katër vitet e fundit. Biznesi i ka sytë nga shteti dhe pret që ai të hapë dritën jeshile, në të kundërt shumë do të detyrohen të mbyllin kantieret. Bllokimi i lejeve të ndërtimit, mungesa e planeve zhvillimore, rënia e likuiditetit, mbingopja e tregut, barra e lartë fiskale, e cila ka çuar në rritjen e kostove me rreth 20-30%, janë disa nga shkaqet që ndërtuesit rendisin për situatën e krijuar. Ata parashikojnë që situata të fillojë të përmirësohet pas muajit shtator, kur njësive vendore t’u miratohen edhe planet zhvillimore urbanistike.

Ditët e “arta” duket sikur kanë perënduar për sektorin që dikur ishte motori i ekonomisë shqiptare. Askush nuk di të thotë se kur dhe nga do të vijë “ringjallja”, por çka dihet me siguri e këtë e thonë edhe shifrat dhe vrojtimet, është se besimi i sipërmarrjeve të ndërtimit ka prekur fundin. Në Vrojtimin e Biznesit dhe Konsumatorit, për tremujorin e parë të këtij viti, Banka e Shqipërisë referoi se ky tregues u ul me 3 pikë përqindje. Sipas vrojtimit, balancat për pyetjen sesi bizneset e vlerësojnë situatën ekonomike në vend dhe gjendjen e përgjithshme të biznesit, janë ulur përkatësisht me 9.7 dhe 5.8 pikë përqindje. Të pyetur nga “Monitor”, ndërtuesit thonë se gjendja në të cilën ndodhet ndërtimi po rëndohet edhe më shumë dhe ndërhyrja e shtetit duhet të jetë urgjente. Ata thonë se shkaqet e pesimizmit janë të shumta dhe po mbarten nga viti në vit, ndërsa po vonohen zgjidhjet për t’i dhënë frymëmarrje biznesit.
Tregu i ndërtimit të banesave po vuan gjendjen e status quo-s pas një oferte që ka çuar në mbingopje. Stoku i apartamenteve të pa shitura në kryeqytet gjithashtu konsiderohet i lartë dhe kjo ka ardhur si pasojë e ndërtimeve të realizuara pa kriter, pa plane rregulluese e ku shumica prej tyre vuan mungesën e dokumenteve të pronësisë që e vështirëson më tej shitjen.
As të huajt nuk e shohin më Shqipërinë si një vend tërheqës për të investuar në pasuritë e paluajtshme. “Përse duhet ta bëjnë, thonë ndërtuesit. Ata shtojnë se mund të shkojnë fare mirë në Maqedoni apo Mal të Zi dhe të përfitojnë nga sistemet e favorshme fiskale apo trajtimet preferenciale në zonat e lira ekonomike, si modele që po ofrojnë sukses”.
Të gjitha shpresat për të ndryshuar kurbën e industrisë së ndërtimit në Shqipëri janë “varur” te ndërtimet strategjike, si ai për gazsjellësin TAP, që pritet të nisë në mesin e këtij muaji apo ndërtimi i HEC-eve si ai i Banjës apo mbi kaskadën e Devollit.

Kostot janë rritur 20-30%

Kur ndërtuesit i pyet në lidhje me shkaqet e pesimizmit, ata nxitojnë të thonë, “Ju e dini, taksat e larta…”.
Ndërtuesi Hajredin Fratari thotë se sektori po kalon një periudhë të vështirë për shkak të taksave të larta.
“Kjo nuk është një çështje që po rëndon vetëm biznesin vendas, por po mban larg edhe investimet e huaja që do t’i jepnin frymëmarrje. Ata fare mirë mund të shkojnë në Maqedoni, e cila ka sistem fiskal më favorizues dhe zona të lira ekonomike funksionale”, thotë Fratari.
Nënkryetari i Shoqatës së Ndërtuesve të Shqipërisë, Arben Dervishi, thotë se kostot e ndërtimit janë rritur me rreth 20-30% dhe për këtë kanë ndikuar edhe taksat e reja të miratuara nga Bashkia e Tiranës. E tillë është edhe taksa e ndikimit në infrastrukturë, e rritur nga Bashkia e Tiranës deri në 8%. Për shoqatën, kjo taksë iu mbivendoset atyre kombëtare, si çmimi i shitjes i cili është i tillë.
Drejtuesit e një tjetër kompanie ndërtimi thonë se: “Ligji nr. 1129, datë 5.8.2008 ‘Për mënyrën e përcaktimit të vlerës së truallit, të vënë nga pronarët e tij, në dispozicion të investitorëve të ndërtimit’”, të miratuar nga qeveria shqiptare në gusht të 2008-s, nuk njeh më pjesën e kontratës së shkëmbimit me pronarin e truallit. Firmat e ndërtimit duhet që truallin ta fusin si shpenzim, ndërkohë që pjesën e shkëmbimit që i japin apartamente pronarit, duhet ta kalojnë me çmimin e shitjes, në bazë të tabelës me referencat e tregut. Kjo kalon automatikisht në të ardhur. Marzhi mes çmimit të referencës së truallit me çmimin e shitjeve të zonave është diferencë e madhe, pohojnë ata, ndaj dhe konsiderohet një nga arsyet që do të rritet çmimi për blerësin fundor. Sa i përket pronarit të truallit, i bie që të taksohet dyfish sepse paguan edhe taksën me çmimin fillestar, që bëhet kalimi i pronësisë nga firma ndërtuese te pronari i truallit me 15%; ndërkohë që në momentin e rishitjes së apartamentit nuk i njihet më me çmimin e shitjes, por me koston minimale të zonës ku është bërë ndërtimi”.
Statistikat nga Enti Shtetëror i Banesave tregojnë se në Shqipëri kostoja mesatare e ndërtimit ka qenë në rritje pothuajse çdo vit.
Për nënkryetarin e Shoqatës së Ndërtuesve, ndikim në kosto ka edhe rritja e pjesës që duhet t’i paguhet pronarit të truallit, ku rreth 40-50% e merr me kontratën e shkëmbimit.
Ndërtues të tjerë mendojnë se ndikim në rritjen e kostove dhe në uljen e marzhit të fitimit ka pasur edhe reforma për formalizimin e ekonomisë, pasi tani çdo veprim duhet të realizohet me fatura.
Gjatë pesë viteve ndërtuesit, të cilët kanë pritur që të marrin lejet e ndërtimit, kanë pasur kosto të mëdha: qira, makineri, pagat, tenderë etj.
Si kosto shtesë mund të llogaritet edhe fakti se pallatet e reja nuk bëhen më me 12 kate si dikur, me volum të madh banimi, por rreth 8-9 kate maksimumi. Ruajtja e standardeve i detyron që të ndërtojnë parkingje me 2-3 kate, e cila është një kosto shtesë për ndërtimin.

Banesat, lamtumirë “low cost”

Vrojtimi i Bankës së Shqipërisë mbi besimin e biznesit dhe konsumatorit tregoi se në tre muajt e parë të vitit, balanca e kërkesës pësoi rënie me rreth 20 pikë përqindje. Ndërtuesit thonë se tregu i ndërtimit të banesave ka ngecur dhe këtë ata e lidhin me disa faktorë si: bllokimi i lejeve të ndërtimit, mungesa e likuiditetit, kreditimi më i vështirë.
Nënkryetari i Shoqatës së Ndërtuesve, Dervishi, thotë se tregu i ndërtesave të banimit ka ‘ngecur’ dhe se gjendja do të vazhdojë e tillë nëse nuk miratohen planet zhvillimore nga ana e njësive vendore. Nga ana tjetër është edhe kreditimi, ku për ta përfituar, kriteret janë shumë të forta.
Ndërtuesit thonë se bankat kërkojnë si kolateral 2-fishin e vlerës që do të merret hua dhe kjo i step deri diku blerësit. Mungesa e shpeshtë e hipotekave të apartamenteve gjithashtu është një problem që frenon huadhënien, pasi në këtë rast nuk do të mundej që prona e blerë të vihej si garanci në bankë.
Të dhënat e Bankës së Shqipërisë për tremujorin e parë të vitit 2016 treguan se kërkesa e individëve për kredi banese shënoi rënie me 13.6%. Kjo është nxitur kryesisht nga zhvillimet në tregun e pasurive të paluajtshme.
Sipas z. Dervishi, kërkesa ka mbetur e pandryshuar në rastin e atyre që konsiderohen si “zona të mira” që i referohen qendrës së kryeqytetit dhe që garantojnë akses të plotë te shërbimet, si dhe infrastrukturë më të mirë. Ai thotë se tashmë është vënë re një ndryshim në kërkesën e individit për t’u pajisur me shtëpi, pasi po flitet gjithnjë e më shumë për cilësi. “Sot, njerëzit kërkojnë ndërtime cilësore, që janë në vende ku ka infrastrukturë të mirë dhe shërbimet janë lehtësisht të arritshme. Më duhet të sjell një shprehje angleze që thotë se ajo që i rrit vlerën një prone është: Vendi, vendi, vendi”, thotë z. Dervishi.
Sipas tij, e njëjta gjë vlen edhe për bregdetin e Jugut, ku po ndërtohen struktura me qëllime turistike dhe ku gjithnjë e më shumë po orientohet kërkesa për ndërtime cilësore.
“Palasa është shembulli më i mirë. Ka kërkesa për të blerë apartamente, edhe pse çmimet janë të larta. Kjo do të thotë se fokusi i blerësit ka ndryshuar. Kërkohen ndërtime cilësore dhe po hiqet dorë nga ato të tipit ‘low cost’”, thotë Dervishi.
Sa u përket çmimeve të banesave, ndërtuesit parashikojnë që nuk do të kenë luhatje të forta. Ndërsa referuar vrojtimit të Bankës së Shqipërisë, çmimet e prodhimit për tremujorin e parë të këtij viti u raportuan në rritje në sektorin e ndërtimit.
Norma e shfrytëzimit të kapaciteteve në sektorin e ndërtimit vazhdon të jetë e ulët. Gjatë tremujorit të parë, kjo normë shënon nivelin 54.7% ose 9.5 pikë përqindje më pak se mesatarja historike e saj. Ndërtuesit thonë se kjo nuk është aspak surprizë nisur nga stoku i lartë që karakterizon tregun. Ata thonë se sa i përket punësimit, kapacitetet njerëzore po shfrytëzohen deri në 20-30%, ndërsa do të mund të siguroheshin deri në 50,000 vende pune nëse do t’i jepej frymëmarrje këtij sektori.

Na “shpëtoftë” TAP
Pritshmëritë për investimet e reja janë pozitive dhe këtë e konfirmon edhe Banka e Shqipërisë në vrojtimin e saj të tremujorit të parë, ku raporton se pritjet për gjashtë muajt e ardhshëm janë rritur me 5.7 pikë përqindje.
Kryesisht bëhet fjalë për investimet e mëdha, ato që do të ndryshojnë disi panoramën e sektorit. I tillë është fillimi i shtrimit të tubacioneve që kanë mbërritur tashmë të gazsjellësit Trans Adriatic Pipeline. Këto punime pritet të angazhojnë një numër të madh individësh, por edhe punimesh për përgatitjen e terrenit ku do të vendosen. Për z. Fratari është TAP, por edhe ndërtimet si ai i hidrocentralit të Banjës, apo ato mbi kaskadën e lumit Devoll që do të nxisin sektorin e ndërtimit, ndërsa duket se nuk do të kenë ndonjë ndikim të fortë punimet në Rrugën e Arbërit. Ndërsa nënkryetari i Shoqatës së Ndërtuesve, z. Dervishi, thotë se në tremujorin e parë (sikundër ka referuar Banka e Shqipërisë ku balanca e pyetjes mbi investimet e reja, të kryera gjatë gjashtë muajve të fundit u zvogëlua me 13.8 pikë përqindje) nuk është ndier ndikimi i investimeve publike, duke qenë se prokurimet dhe tenderët zbatohen në një periudhë më të vonët se ajo e marrë në shqyrtim nga BSH. Sipas tij, Fondi Shqiptar i Zhvillimit, me projektet që do të zbatojë gjatë këtij viti, do të mund të japë një zhvillim pozitiv, me anë të projekteve, si: “Furnizimi me ujë i zonave rurale 3”, financuar nga KfË, i cili parashikon ndërhyrje në shkallë të gjerë në të gjithë vendin; Punët në komunitet 4 (2015-2019) në Alpet e Shqipërisë dhe Zona bregdetare, Korniza e investimeve për Ballkanin Perëndimor (WBIF) ku përfituese janë njësitë e qeverisjes vendore; si dhe “Përmirësimi i infrastrukturës rrugore në zonën e lumit të Vlorës”, me financim nga Fondi Kuvajtian.

Nga duhet të vijë gjallërimi…
Ndërtuesit ndajnë të njëjtin mendim kur vjen puna te masat që duhet të merren për të gjallëruar sektorin: Të zhbllokohen lejet e ndërtimit. “Lejet e ndërtimit duhet të hapen, kjo do të ishte zgjidhja për t’i dhënë jetë këtij sektori, ecuria e të cilit deri në fund të vitit shihet e zymtë”, thotë z. Fratari. Ai shkon më tej dhe thotë se nuk duhet të ketë vetëm “investime në zyra” siç po ndodh tani, por t’i jepet mundësi industrisë, e cila do të gjeneronte 50,000 vende pune nëse do të mund të merrte frymë lirisht. Sipas tij, shteti duhet të gjejë mekanizmat për ta incentivuar sektorin dhe për të krijuar kushte për tërheqjen e investitorëve të huaj, qoftë edhe me anë të projekteve të ndërtimit në fushën e turizmit.
Ndërsa Dervishi shkon më tej dhe thotë se mbyllja e planeve të zhvillimit urban të njësive vendore duhet të realizohet sa më shpejt, pasi kështu do të mund të zhbllokoheshin edhe lejet e ndërtimit. Realizimi i këtyre planeve do të mund të ndalte ndërtimet pa kriter dhe do të orientonte më mirë si kërkesën, ashtu edhe ofertën. Qeveria po financon hartimin e 26 Planeve të Përgjithshme Vendore, të cilat janë duke u zhvilluar. Projekti i USAID-it për Planifikimin dhe Qeverisjen Vendore është duke ndihmuar 5 bashki të tjera që të krijojnë planet e tyre zhvillimore. Parashikohet që këto plane do të mund të miratohen në shtator. Në këto zona të urbanizuara, do të lejohet dhënia e lejeve të ndërtimit edhe për banesat individuale, krahas ndërtimeve që lejoheshin deri tani, që janë ato për objekte publike, për infrastrukturë, për ndërhyrje me karakter emergjent, si dhe për struktura në funksion të zhvillimit ekonomik, turizmit, të bujqësisë dhe blegtorisë. Lejet e ndërtimit do të jepen nga kryetarët e njësive vendore, por brenda hartave të miratuara të zonave të urbanizuara, dhe mbasi kanë marrë konfirmimin nga Agjencia Kombëtare të Planifikimit të Territorit për çdo kërkesë zhvillimore.
Kalimin online të aplikimeve për leje ndërtimi, ata e vlerësojnë si një masë pozitive që do të shërbejë në uljen e korrupsionit, por edhe në reduktimin e kohës dhe kostove për biznesin. Aplikimi për lejet e ndërtimit tashmë realizohet përmes portalit të shërbimeve e-albania dhe për ta bërë të mundur ju duhet të regjistroheni si biznes, pasi si individ ky shërbim nuk iu ofrohet.
Një tjetër masë që do të ndikonte në gjallërimin e sektorit të ndërtimit, sipas z. Dervishi, është rishikimi i taksave, niveli i lartë i të cilave po rrit kostot dhe po ul marzhet e fitimit të kompanive.
Edhe rritja e investimeve publike vlerësohet si një nga masat emergjente që propozohen nga ndërtuesit.

Ndërtimin e pret një e ardhme e zymtë (?)

Në tetë vitet e fundit sektorit i ndërtimit ka pasur luhatje të peshës së tij ndaj Produktit të Brendshëm Bruto. Gjatë vitit 2008 pesha që zinte ky sektor u llogarit në rreth 16% të PBB-së, periudhë në të cilën flitej për lulëzim.
Sipas të dhënave të INSTAT gjatë vitit 2015 ( shifra është e cilësuar si flesh) pesha e ndërtimit ndaj PBB-së u llogarit në rreth 10%, disi më e lartë në krahasim me vitin 2014 dhe kjo për shkak të investimeve në veprat hidrike, por edhe në përgatitjen e terrenit për shtrimin e tubacioneve të gazsjellësit TAP.
Por, në lidhje me të ardhmen e sektorit të ndërtimit për banim, sipërmarrësit shprehen pesimist. Sipas tyre kjo për disa arsye, si : stoku i godinave të pashitura është i lartë, kërkesa gjithashtu është në rënie, kushtet e huadhënies për shtëpitë janë të forta, ndërsa shpesh ato nuk mund të vihen kolateral për shkak të mangësisë që kanë në dokumentacion (hipoteka etj).
Ndërtuesit ngrenë supet dhe nuk dinë të japin argumente sesi do të mund të mbijetohet në këto kushte. Shpresa e vetme mbeten planet e reja zhvillimore që qendrave urbane që do të mund të ndryshojnë kahun e orientimit të ndërtimit të banesave. Ndërsa ka edhe nga ata që kanë hedhur idenë e vënies në funksion të tyre si godina sociale.

“Monitor”

/DRONI.al/